20230916致小区后来者

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一、过程回顾

本次努力，从2022年大约3月份开始，由3栋红姐牵头，发动了最初的热心邻居；4月份完成报名，5月份报名人员及热心人士积极开展了若干次碰头会，搜集了若干小区资料。
2022年8月开始扫楼，但最终完成的情况不佳；9月份，筹备组正式成立，此时，小区组织业主大会的主要难点已经明确，即业主清册资料的搜集。
2022年10月，筹备组先向街道发起沟通函，无果后，11月至12月，正式向江北新区法院起诉街道。
2023年6月，江北新区法院正式受理，9月，驳回起诉。4天后，社区宣布筹备组解散。

二、主要收获

虽然结果不理想，但过程中还是有很多收获。
1、搜集到了小区的全部电子图。
2、搜集到了前期物业合同，明确了建设单位。
3、明确了本小区成立业主大会的主要难点。
4、摸清了部分业主清单资料（大约占全部的20%，但随着时间推移，该资料有效性会进一步降低）
5、与莫愁湖街道物管办建立了沟通渠道。
6、熟悉了相关法律法规。

三、主要困难事实与教训

1、本小区为商住混合，商业部分为主。
普通住户658套，商业308套，写字楼895套。商业与写字楼占总套数的64.6%。普通住户面积6.16万平，商业总面积7.03万平，写字楼总面积4.41万平，另有地下车库5.21万平（注，地下车库产权属于建设单位）。即便不计入地下车库，商业与写字楼面积占比也高达65%。
由于商业与写字楼的产权人一般不住在本小区，房产基本为出租，这就为业主信息调查工作带来极大的困难。
可作为对照的是，一般住宅小区常常总数在数百户规模，且为纯住宅，这类小区成立业主大会的难度远小于本小区。

2、相关法规的时间问题及责任主体问题
《南京市住宅物业管理条例》为2016年制订，而小区大约是在2010年左右交付，自建成后一直是前期物业阶段，建设单位很可能确实没有业主清单信息。
那么，唯一有效的业主清单仅被物业掌握。
然而，相关法律法规均未要求物业有配合提供业主清单的义务。
也就是说，法律规定建设单位应该移交资料，但建设单位事实上没有；掌握资料的物业，却没有移交资料的义务。

3、扫楼的实际困难
在一般住宅小区，热心人或筹备组成员，利用每天晚上晚饭后的时间，就可以慢慢搜集起大部分业主的资料。
然而，本小区大半为商户、写字楼，意味着扫楼工作，必须由【不上班】的人来完成。
另外，也存在部分商户、写字楼不愿意透露业主信息的情形。

4、普通住宅区与商户区、写字楼缺少联系，且利益错配
基本上，万达金街有自己的群，而且东区、西区各自有微信群。东西区的联系还稍微多些，但普通住宅区这边与金街的日常沟通基本为0。
从小区的物业费组成来看，商区、写字楼由于单价较高（9元/平米/月），住宅仅2.4元/平米/月，前者的物业费之和占整个小区物业费的绝对多数。
而本次业主大会筹备，却由普通住宅发动，实际上是有问题的。
虽然经协调后，筹备组成员9名中有5名为商区业主，但距离发挥主要作用仍有距离。

5、主要牵头人必须要时间自由
这一点是刚需。

四、给后来者的建议

1、要有打硬仗的准备。
2、很多事情不能停留在猜测，要有实打实的证据。
3、牵头人必须时间自由。
4、费用与积极性是存在关联性的。
5、核心工作小组需要有明确的分工，包括监督落实的人。
6、联系好商区、写字楼。
7、找到建设单位【南京万达广场投资有限公司】的物理地址。
8、发动群众力量，可以用好此网站，我会一直保证该网站的正常运行。
9、主要资料均在此网站，另一些更详细的资料，我会一直保存，后来者可以随时与我联系：29360932@qq.com
10、Do not go gentle into that good night.