20241210关于车位使用权转让的公告相关讨论

2-1303-Q

南京万达广场投资有限公司在2024年12月10日突然在其中一个业主群内发布公告：


引发热烈讨论。搜集相关信息如下：

1、整个小区地下车库52103.28平方米（根据前期物业合同），其中普通住宅（酒店式公寓）下方约18941平方米（根据小区图纸）。
2、并非整个地下车库均为人防工程。人防工程为地下车库的一部分，普通住宅下方人防区域建筑面积5897平米（根据小区图纸）。
3、地下车库的产权是谁的？开发商。参考最高法院类似判例，业主购房时并未平摊地下车库的面积，也没有平摊其建设成本，此种情形下，地下车库产权属于开发商。
4、人防工程能不能卖？不能。根据《江苏省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第十五条：“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售。”
4、除了人防工程以外的地下车库能不能拆开单独车位卖给小区业主？这个要看开发商对地下车库的产权，是整体产权，还是分别就每个车位做过产权登记。如果分别做过产权登记，则可以拆开来卖给小区业主。
5、除了人防工程以外的地下车位能否卖给小区以外的其他单位或个人？根据《民法典》第二百七十六条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”；根据《江苏省物业管理条例第六十三条》，“在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。”
6、现在问题变成：本小区业主需要是否得到了满足，有没有多余？根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则（2019版），本小区属于2类区域，对应住宅类，则下限配比是1:1（平均每户建筑面积小于90平米）或1.2:1（平均每户建筑面积在90~144平米）。按酒店式公寓，则下限是1.1:1。本小区普通住户658套，地下停车位566个，地面停车位印象中不超过50个，总配建比例不足1:1。因此可以认为，本小区的停车位数量，仅供本小区业主使用就已经非常紧张，并没有多余车位、车库。
7、综上，本小区普通住宅下方的地下车位，虽然产权属于开发商，但不能对外转卖；且因为已配建比例小于南京市相关规定下限，没有多余，因此也不能对外出租。


相关资料：
1、江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法
https://mf.jiangsu.gov.cn/art/2022/12/1/art_49294_10694309.html
2、民法典
http://www.npc.gov.cn/npc/c2/c30834/202006/t20200602_306457.html
3、江苏省物业管理条例
https://www.jsrd.gov.cn/qwfb/sjfg/202110/t20211008_532367.shtml
4、南京市建筑物配建停车设施设置标准
http://www.nanjing.gov.cn/xxgkn/zfgb/201910/t20191028_1690946.html


前期物业合同、小区电子图，见“业主大会筹备”版块。

2-1303-Q

1、和物业的石经理沟通了一下，本次是作为开发商的“万达广场投资有限公司”，将手中的车位（车库）使用权进行转让。在本次转让之前，开发商拥有使用权，开发商和物业签订了停车场租赁协议，而各个业主是和物业签订了车位租赁协议。业主不和开发商直接发生关系。
2、开发商转让车位（车库）的使用权，所谓业主优先，是指业主直接和开发商就某个具体车位签订车位使用权，一次性缴纳转让费，之后即可免费使用该车位，不再通过物业转手一层。
3、业主优先之后，剩余的车位，可能会继续租赁给当前物业，原停车场租赁协议由于车位的范围变化需要变更。也可能会租赁给其他主体，那么当前物业就要和新的停车场租赁主体进行交接，尽可能确保原来业主和物业签订的车位租赁协议得以延续。
4、我理解，是开发商万达在这个过程中套现了一笔。
5、不管是业主优先花钱取得了使用权后免费使用该车位，还是新的停车场租赁方产生后，继续与其他业主签订车位租赁协议，逻辑上都应该不涉及到“会不会把车位租/卖给小区外面的人”的情形。
6、晚上查了当初的购房协议，小区的车位没有纳入开发商承诺的“配套基础设施及其他设施”，也不属于“归全体业主共有的房屋和建筑”。但小区的车位属于本小区，这是不争的事实，因此从《民法典》和《江苏省物业管理条例》来看，小区车位优先满足本小区的需求，这是肯定的。

算例：
如果有信心在本小区再住5年，那么1个地下车位的租赁费是260x12x5=15600元。
和开发商一了解，发现一个车位的使用权转让费只要1万元，那就划得来啊，就可以去办。
有信心在本小区住的时间越长，你可以接受的转让费就越高。假设有信心住10年，那转让费2万也是划算的（别忘了考虑折现率）

个人的理解，难免还会有偏差，大家批评、讨论。