20251110关于地下停车位转让事宜的进一步分析

2-1303-Q

2025年11月10日，小区贴出公示：


后，从南京浩凯公司取得停车位平面图：
以及移交确认单：


事情引发热烈争议。我觉得，大家如果要投诉，应厘清投诉的焦点，以法律为准绳，做到有理有据。建议投诉可以围绕以下四点进行：

1、人防车位超长转让期的合法性。
万达东坊小区的开发商“南京万达广场投资有限公司”与“南京浩凯停车场运营管理有限公司”签订的《南京建邺万达广场地下空间使用权转让协议》（下称“转让协议”）中，“标的空间使用权转让期限自移交（包括视为移交）乙方之日起直至标的空间所占用的国有土地使用权出让期限届满之日止（除非法律法规另有规定）”。
万达东坊小区的土地性质为“商业、酒店式公寓”，土地使用年限为2008年5月22日至2073年5月21日，距今仍有超过47年的剩余年限。
根据民法典第705条，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
若转让协议为租赁性质，则该协议超出二十年的部分无效，那么南京浩凯将来与业主签订的所谓“长期转让协议”中，超过二十年的部分同样无效。
若转让并非租赁性质，按照“实质重于形式”原则，该转让协议可视作“出售不动产”。而万达东坊小区酒店式公寓负1楼均为人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，“人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。”该法未赋予开发商对人防车位的处置权。根据《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十五条，“依法按照国家和省规定的比例结合城市新建民用建筑修建的防空地下室，应当按照设计文件在实地标注，任何单位和个人不得出售”。
也就是说，若按出租，则年限超出了二十年；若按出售，违反了江苏省有关文件办法。

2、人防车位“以租代售”违法
根据《江苏省物业管理条例》第六十七条，“物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。”因此，南京浩凯将本小区地下人防车位的使用权以超长期“转让”给业主，是一种明确的“以租代售”行为，直接违反《江苏省物业管理条例》。根据《江苏省人民防空行政执法事项目录（2025年版）》第29条，应给予行政处罚。
“以租代售”的案例很多，南京市就有不少，几乎所有判例都对“以租代售”的行为作出了处罚。

3、小区内充电基础设施安装
根据《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》，“国家对居民区停车位的电气化改造酌情给予专项建设基金等政策支持，地方政府要统一协调有关部门和单位给予施工便利。”
根据《江苏省新能源汽车充（换）电设施建设运营管理办法》第二十三条，“在自有停车库、停车位、各居住（小）区、单位既有停车泊位安装充（换）电设施的，无需办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证。”
根据《南京市居民区电动汽车充电基础设施建设管理办法》第三章，物业服务企业、社区、业委会、供电部门应在规定时限内受理、办理相关充电基础设施建设安装申请，无正当理由不得拒绝。但需要注意的是，该办法要求申请人为车位产权人或拥有车位一年以上使用权。
在这种情况下，浩凯公司取消月租固定车位，事实上令使用电车的业主无法通过短期租赁使用固定车位，等于变相强制这些业主一次性长租，剥夺了业主按月短租的选择权。根据《消费者权益保护法》第十条，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。停车是业主生活居住的正常需求，若没有车位，租赁又必须按照开发商的形式进行，显然有违公平自愿。

4、长租价格超出政府指导价
根据《江苏省物业管理条例》第四十九条，“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价”。万达东坊小区目前仍处于前期物业阶段，人防停车位收费应执行政府指导价。根据《南京民生价格手册（2025版）》，普通住宅物业管理区域停车设施收费政府指导价标准为：室内车位汽车停放费为50-80元/月，车位租金为不大于270元/月。
结合上述第1条可知，南京浩凯与业主将签订的转让协议只能是一种租赁协议，且最高有效期只有20年。按20年计算，一类车位7万元，相当于车位租金292元/月，已经超出了政府指导价标准，更远远超出了目前的收费标准（260元-80元车位管理费=180元）。
上述计算方式还没有考虑折现率。假设按政府指导价的上限270元/月计算，折现率取比较保守的3%，那么一次性缴纳金额只需48800元。反之，如果一次性缴纳7万元，在3%折现率时，相当于每月租金高达387元。
没有任何商业投资项目不考虑折现率。因此，一个车位一次性缴纳7万元，价格明显畸高。
无论是开发商万达商业还是南京浩凯，均不拥有人防车位的产权，没有权限采用市场调节价。本小区人防车位“以租代售”已属违法，而即便如此，其定价远远超出政府指导价，可以向发改委举报。

相关文件：
民法典：https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
中华人民共和国人民防空法：https://jsnews.jschina.com.cn/zt ... 40411_3389336.shtml
江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法：https://mf.jiangsu.gov.cn/art/2022/12/1/art_49294_10694309.html
江苏省物业管理条例：https://www.jsrd.gov.cn/qwfb/sjfg/202110/t20211008_532367.shtml
江苏省人民防空行政执法事项目录（2025年版）：https://erp.nanjingjiankai.com/index.php/s/CEDGkMcBTjDPEjJ
关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知：https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcf ... 912_963190_ext.html
江苏省新能源汽车充（换）电设施建设运营管理办法：https://www.sheyang.gov.cn/attac ... c74e6baab85914b.pdf
南京市居民区电动汽车充电基础设施建设管理办法：https://jtj.nanjing.gov.cn/zwgk/gzk/202310/t20231013_4030368.html
消费者权益保护法：https://www.gjxfj.gov.cn/gjxfj/f ... 601761496745758.htm
南京民生价格手册（2025版）：https://mp.weixin.qq.com/s?searc ... de2cae37c1b968cf310